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卡迪夫租房网之共有英国房产能否保住?

卡迪夫租房网之共有英国房产能否保住?近日房姐收到了一位客户的咨询,是关于夫妻财产分配的,个案情节简单明了,但可能也颇具代表性,因此应客户R女士同意特为大家分享。下面请看详细案例:“房姐您好,我自结婚后一直和丈夫居住,并共同拥有一套房产(房贷已还清)。但是前不久我丈夫去世了,在处理后事时我发现我丈夫生前是有债务的,包括无担保的银行贷款,以及信用卡欠款。



由于欠款加起来有一定数额,所以我担心我丈夫的欠款是否会需要我去变卖房产来偿还?毕竟这是我们共有财产,但是我们在英国也仅有这一套房产。”这位客户的主要问题就是夫妻一方去世后债务问题应当如何处理,而夫妻间的财产分配问题也是比较常见的。首先对于R女士丈夫所欠下的债务,在英国,债务人员的名字是第一责任人,也就是在欠债凭据上是谁的名字,谁就应优先偿还债务。

因此,如果债务人都是丈夫名字,在这一角度R女士并无责任去偿还债务。但是,根据英国的法律,R女士对任何共有财产的债务,拥有100%的偿还责任。也就是说,此时如果R女士的丈夫将夫妻二人共有房产作为抵押,那么此时R女士需要100%去偿还这部分共有债务(Joint debts)。

不过根据案例细节,R女士的丈夫所欠债务均为银行卡和信用卡,且在其自身名下(即使开设副卡),不构成共有债务,那么里面欠下的债务也是由卡主偿还。不过在这个案例中,R女士与丈夫共同拥有房产,即他们是房产的Joint holders,因此当我们把债务分配聚焦到房产上事情就变得稍微复杂了一些,因为这涉及到二人的房产拥有权益(Interest inproperty)归属问题。此时R女士可能面临3种情况:第一种,若夫妇二人为共有居住者(Joint tenants),也就是房产的拥有权益平等(Equal interest)。

在这种情况下当R女士丈夫去世后,根据公平分配原则,她丈夫部分的财产份额会自动变成R女士的份额,不再作为R女士丈夫名下的财产,也就是此时R女士事实上是可以免去其丈夫的债务纷扰的。这也是目前英国最为普遍的夫妻共同拥有房产权益的方式。第二种,若夫妇二人为普通居住者(Tenants-in-common),即二人拥有的房产权益份额不等。这种情况也是较为常见,通常可能是由于最开始购房时二人达成了某种财产协议进行分配。

例如购房时其中一人付了很大一部分首付;或者其中一方曾经遭遇破产或者拥有过一些不良信用纪录导致无法贷款,在这种情况下二人最开始对房产份额的分配就会出现一多一少的情况,甚至最初贷款(Mortgage)时没有一方的名字。

此时R女士丈夫这部分财产权益将被作为资产保留,那么债权人有权向R女士提出偿还债务的要求,那么R女士也将不得不将房产出售或者进行再抵押(Remortgage)。第三种,走破产程序,这种情况比较特殊,真正实行次数非常少见。这种情况下债权人可以将去世的债务人视为破产者,继而开始实行破产管理程序(Insolvency administration order)。此时即使夫妇二人为房产的共有居住者,即符合了第一种情况,但是R女士丈夫的财产权益份额仍然有可能发生逆转,被用于实行破产程序。

不过房姐还是要再强调一遍,这种情况属于极少见案例。房姐专业点评财产分配与夫妻二人关系其实很微妙,有的话通过口头便可以顺利完成分配,而有些则需要靠法庭来调节。房姐建议R女士以及其他有类似情况困扰的客户,在事情被决定前请务必咨询专业房产顾问及律师,具体案例具体分析,切实解决问题,避免一些不必要的麻烦。

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