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卡迪夫租房网之英国房地产投资攻略

卡迪夫租房网之英国房地产投资攻略。《英国房产与投资周报》报导,过去的十年,是中英房地产市场实现“租、买、售、投”华丽转身的十年。作为全球房地产最大的顾问谘询机构,财富500强上市公司,世邦魏理仕(CBRE)伦敦中国企业部见证并操盘了中国银行、中国工商银行、中国建设银行等国家级金融机构购买伦敦金融城核心资产,合围英格兰央行的完美商业构想;

与此同时,中国华彬国际、复星集团、平安保险等继续接棒,购得优质资产,逐渐包围英国地标性建筑“伦敦塔”:中国人寿、海航集团等乘胜追击,进军金丝雀码头金融区腹地……至此,中资机构在伦敦购买大型优质商业资产的资金量以每年复合增长率高达94%的速度递增,成为英国这个全球资本市场上一支举足轻重的新生力量。谈到中英大型房地产交易的内幕和秘笈,近日,记者有幸采访到了这位“行业翘楚”世邦魏理仕(CBRE)欧洲/中东/非洲执行董事张绍迁先生(Richard Zhang)。



迎着清晨和煦的阳光,硕大的落地窗前,这位业界焦点的“掌门人”谦虚睿智,当记者问他:靠什么赢得90%中英房地产交易,又是如何做到每笔交易都超过收益率预期呢?张绍迁先生笑谈:“因为,我们只做正确的交易!”鉴于行业规则,张绍迁先生并没有透露任何交易内幕和细节,但他开头的三句话似乎以另一种方式回答了记者的疑问,他说:“顺势,我们是顺中英大势而为;专业,全球顶级操盘水准;团队,打造世界级中英混合战队。”因为拥有这三样“秘笈”,所以CBRE一直是行业领跑者。

作为顾问参加中资机构进入伦敦地产最早、并占有绝对市场份额的团队领军人物,世邦魏理仕伦敦中国企业部创始人张绍迁先生因其卓越的业绩,2015年被英国最权威的专业房地产杂志《地产周报》(Property Week)评选为“英国房地产界40位40岁以下的最具影响力(Forty Under 40)”的人物之一。他同时还担任英国48家集团俱乐部房地产行业特别顾问,英国华人房地产协会特别顾问等。

针对中资企业在英国房地​​产市场投资的历史和现状,面临的问题、隐患,以及投资区域和未来趋势等问题,《英国房产与投资周报》日前独家专访了张绍迁先生。制度和资产优势伦敦是“房东的天堂”《英国房产与投资周报》:近年来,伦敦作为全球一类投资市场,持续受捧。而您的团队在中英地产交易中,占90%市场份额。请问,根据您的经验和分析,伦敦具备哪些优势,让中国投资者趋之若鹜?张绍迁:伦敦在全球房地产投资市场处于遥遥领先的地位,受全球资本市场青睐,得益于以下几点:

第一,市场透明度全球最高,超过美国。

第二,对于投资者而言,英国伦敦是“房东(业主)的天堂”。这涉及税务、管理费、规则等很多方面。投资者作为房东,收取房租之后,基本上没有成本。而且行业规则是房租只涨不跌。在租约方面,甲级写字楼10年期起租或更长,十分有保障。按照美式的说法叫“Triple Net Lease”,伦敦三净租约的收益回报很高,美国通常的商业地产也做不到。

第三,市场流动性很充分,也就是说,在伦敦有房地产资产,你永远可以快速变现。总交易量方面,尽管去年伦敦在全世界排第二,纽约排第一。但问题是,纽约大部分人是自己在玩,犹太人基本上掌控了纽约核心的地产市场。美国市场和英国市场的国际投资者和本土投资者的比例基本是对调的—美国市场是三七开,三分是国际投资者,七分是本土。

英国刚好相反,七分是国际,三分是本土。特别是近些年,这种趋势越来越明显。去年,整个伦敦中心区写字楼的交易量约为164亿英镑,稍逊于纽约。像我刚才所说的,伦敦的海外买家比例明显高于任何其他国际门户城市,也就是说伦敦的流动性全球最好。第四,根据行业的总体反映,伦敦市场国际化的友好程度最高。伦敦被称作Safe Heaven“避险天堂”,资金投资在伦敦的安全程度全世界最高,也是伦敦最吸引人的地方。

第五,如果再深入,英国的税务政策更有优势,尤其是和美国相比。对于税务规划完善的投资者,包括做离岸商业投资,在英国赚了钱几乎不交税。这么好的市场,100英镑投资进来,之后以200英镑卖掉,赚取的100英镑几乎不用交税。这在发达国家的高税收政策下是极具吸引力的,而在美国这是不可能的。原因是第一,美国监管机构的制度与英国不同。第二,美国的税务成本远远高于英国。第六,英国市场的包容、自由程度绝对世界第一。

比如做开发项目,尽管需要遵循行业规范或法规制度,但和其它国际市场需要申请很多牌照才能预售相比,英国市场几乎是零限制。英国房地产行业理念是:房东的天堂,交易双方都收益,政府最少的行政干预,以及令人羡慕的税收政策。

当然,伦敦的优势还有很多,比如地缘伏势,文化吸引力,全球多个领域行业规则制定者,交通,教育,民生安全等等,从各方面都促使其成为最受喜爱的投资目的地城市。有没有泡沫市场说了算《英国房产与投资周报》:正如您所说,伦敦的地产项目在全世界受青睐,市场持续上涨,于是有一些分析人士开始认为伦敦房地产的价格过贵,或存在泡沫,您如何分析?张绍迁:伦敦房地产市场的全球交易量,包括中英房地产市场,在过去的十年里大势上是呈持续上涨的。但持续上涨并不代表市场交易就没有起伏,这是正常的市场状况。

至于这其中有没有泡沫,不是靠什么人猜测,而是市场说了算。很简单,在一个开放的、自由的市场上,没有人能规定市场的上下限。有人质疑伦敦的资产贵,那么我们可以简单的将去年所有的投资产品回报率做个对比,划一条垂直中线是零,大部分投资产品回报率在零的左边,在去年是赔钱的,比如股票、黄金、银、铜、铁,所有贵金属、有色金属和钢铁;在零线的右面,房地产,特别是伦敦写字楼的总体回报收益是所有投资载体中最高的。

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